By: online-kreditvergleich24.de An: Juli 08, 2016 In: Ratgeber Comments: 0

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt in der Regel durch die Aufnahme eines Kredits. Kredite dieser Art werden von der Allgemeinheit als Immobilienkredit oder Immobiliendarlehen bezeichnet. Der fachlich korrekte Begriff für die Darlehensvarianten lautet allerdings Annuitätendarlehen.

Was verbirgt sich hinter dem Begriff?

Der Begriff Annuitätendarlehen bezeichnet eine Finanzierungsvariante, die über Rückzahlungsbeträge verfügt, welche während der gesamten Laufzeit in gleicher Höhe gezahlt werden. Mit diesen Zahlungen werden sowohl die für das Darlehen fälligen Zinsen wie auch die Rückzahlung der Darlehenssumme abgegolten. Die einzelne monatliche Rate wird dabei als Annuitätsrate oder kurz Annuität bezeichnet. Während der Rückzahlung variieren die Anteile der Rate. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil gegenüber dem Rückzahlungsanteil noch sehr hoch. Je länger die Darlehenssumme zurückgezahlt wird, desto geringer wird der Zinsanteil. Da die monatliche Rate stets in gleicher Höhe gezahlt wird, steigt der Anteil der Tilgung.

Zinsen und Tilgung beim Annuitätendarlehen

Grundsätzlich besteht die monatliche Rate beim Annuitätendarlehen aus zwei Teilen. Der erste Teil ist der Zinsanteil. Der zweite Betrag ist der Tilgungsanteil.

Der Zins wird für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Üblich sind Zinsbindungsfristen zwischen fünf und 15 Jahren. Diese Werte können allerdings vertraglich abweichen, so dass auch höhere oder niedrigere Fristen möglich sind. Die Höhe des Zinses orientiert sich dabei an den derzeit gültigen Leitzinsen, die von der Europäischen Zentralbank ausgegeben werden. Der Leitzins ist jener Zins, zu dem sich die Banken das Geld von der Zentralbank leihen. Auf diesen Zinssatz wird von der Bank ein Aufschlag errechnet. Der Leitzins zuzüglich des Aufschlages ergibt schließlich den Nominalzins des Darlehens. Hinzu kommen noch Gebühren, die für den Abschluss des Darlehensvertrags anfallen. Diese werden in der Regel prozentual errechnet und ebenfalls auf die Kreditsumme aufgeschlagen. Werden diese Gebühren ebenfalls in die Zinsen eingerechnet und auf die Darlehenssumme bezogen, ergibt sich schließlich der effektive Jahreszins des Darlehens.

Der Begriff Tilgung bezeichnet die Rückzahlungssumme, die zum Ausgleich des Darlehensbetrags monatlich gezahlt wird. Durch die Rückzahlung nimmt der Darlehensbetrag im Verlauf des Darlehenszeitraums ab. Da die Zinsen auf den Darlehensbetrag berechnet werden, verringern sie sich. Dafür steigt der Tilgungsbetrag. In der Praxis bedeutet das, dass die Tilgung mit dem Fortschreiten der Laufzeit beschleunigt wird.

Üblicherweise beträgt die Tilgung mindestens ein Prozent. Ebenfalls üblich ist eine Tilgung von zwei Prozent. Bei einer Tilgung von zwei Prozent beträgt die Rückzahlungsdauer normalerweise 35 Jahre. Eine einprozentige Tilgung entspricht einer ungefähren Rückzahlungsdauer von 55 Jahren.

Was ist zu beachten?

Durch die lange Zinsbindungsfrist besteht zugleich ein Problem wie auch eine Chance. Ist der Leitzins niedrig, dann ergibt sich der Vorteil, dass die Zinsen über einen langen Zeitraum erhalten bleiben. Ist der Leitzins allerdings hoch, muss der höhere Zins ebenfalls über einen langen Zeitraum gezahlt werden. Hier greift die Regel, dass mit steigender Höhe des Leitzinses die  Zinsfestschreibungsdauer sinken sollte. Da der Leitzins der Zentralbank regelmäßig an die wirtschaftliche Situation der Länder angepasst wird, kann bei sehr hohen Zinsen zum Zeitpunkt der Kreditvergabe, eine Verminderung der zukünftigen Zinslast angestrebt werden. Hierfür wird die Zinsfestschreibungsdauer möglichst gering gewählt. Zugleich kann während der Zinsfestschreibungsdauer auch ein Forward-Darlehen vereinbart werden, wenn während der Zinsfestschreibungsdauer eine Niedrigzinsphase vorliegt. Umgekehrt kann bei einem sehr niedrigen Leitzins die Zinslast dauerhaft über einen großen Zeitraum vermindert werden.

Grundsätzlich gilt, dass mit sinkender Zinshöhe der Anteil der Tilgung höher gewählt werden sollte. Dadurch wird die Zinsbelastung über die Darlehenszeit gesehen gemindert.

Vorteile des Annuitätendarlehens

Ein großer Vorteil eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus den gleichbleibenden Raten. Hierdurch ist eine hohe Planungssicherheit gegeben. Die größte Planungssicherheit ergibt sich dabei aus einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Hiermit ist ein Darlehen gemeint, das während der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt wird.

In der Regel wird das Annuitätendarlehen während der ersten Zinsfestschreibungszeit nicht vollständig getilgt. Dadurch ergibt sich eine Restschuldsumme, die bereits zu Beginn des Darlehenszeitraums feststeht. Nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit kann dann ein neuer Vertrag ausgehandelt werden. Dieser Vertrag muss allerdings nicht beim ursprünglichen Kreditinstitut abgeschlossen werden. Deshalb entsteht ein Verhandlungsspielraum, der zur Vereinbarung günstigerer Konditionen genutzt werden kann. Wurde ein günstigeres Kreditinstitut gefunden, kann der Darlehensgeber gewechselt werden.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass mit jeder Zahlung die Darlehenssumme gemindert wird. Dadurch werden die monatlichen Zinsbelastungen gemindert.

Nachteile des Annuitätendarlehens

Ein Nachteil besteht darin, dass die Verträge über eine vereinbarte Laufzeit verfügen. Dadurch ist der Darlehensnehmer gebunden. Eine Änderung des Vertrags kann während dieser Zeit nur erfolgen, wenn auch der Darlehensgeber zustimmt. Dies ist allerdings eine Ausnahme, so dass die Verträge nicht flexibel gestaltet sind.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die zukünftige Zinsentwicklung nur schwer eingeschätzt werden kann. Am Ende der Zinsbindungsfrist kann das Zinsniveau sehr hoch sein, so dass die monatliche Belastung steigen kann. Dies führt dann dazu, dass die regelmäßigen Raten steigen. Eine Option ist in diesem Fall, dass eine längere Laufzeit für die Vertragsverlängerung gewählt wird, als zu Beginn der Erstdarlehensaufnahme geplant war. Damit wird die monatliche Belastung moderat gehalten.

Wichtige Vertragsvereinbarungen

Die Verträge des Annuitätendarlehens sind nicht immer gleich. Vielmehr können diverse Optionen verhandelt werden, die das Darlehen flexibler gestalten. Wichtig ist dies beispielsweise dann, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst werden soll. Hier erheben die Kreditinstitute in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie stellt für die Bank einen Ersatz für entgangene Zinsgewinne dar. Vertraglich kann vereinbart werden, dass diese Entschädigung im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung nicht erhoben wird. Diese Klausel ist dann wichtig, wenn der Vertrag vor Ablauf von zehn Jahren zurückgezahlt wird. Betrug die bisherige Laufzeit zehn Jahre, hat ein Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht, das mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kombiniert wurde. Sind diese beiden Bedingungen erfüllt, kann der Darlehensgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Eine wichtige Vertragsvereinbarung ist die Möglichkeit von Sondertilgungen. Üblich sind Sondertilgungen von fünf bis 15 Prozent jährlich. Diese Möglichkeit führt dazu, dass die Darlehensrestsumme gemindert wird, wodurch das Darlehen früher zurückgezahlt werden kann.

Viele Annuitätendarlehen werden nicht sofort beansprucht. Das Geld wird allerdings von den Kreditinstituten bereitgestellt. Hierfür verlangen diese dann Bereitstellungszinsen. Die Laufzeit dieser Zinsen beträgt regelmäßig vier bis zwölf Monate. Die Berechnung erfolgt auf jene Summe, die noch nicht vom Darlehensnehmer verbraucht wurde. Diese Zinslast kann den Darlehensbetrag stark erhöhen. Vertraglich kann hierfür ein Zeitraum vereinbart werden, für den keine Bereitstellungszinsen berechnet werden.

Möglichkeiten zur Minderung der Zinslast

Nicht nur Kreditinstitute vergeben Annuitätendarlehen. Auch die staatliche KfW kann in die Finanzierung einbezogen werden. Bei der KfW handelt es sich um ein staatliches Finanzinstitut, das vor allem Fördersummen bereitstellt. Die Zinsen der KfW sind üblicherweise niedriger als die Zinsen der üblichen Darlehensgeber. Wird ein Teil der Darlehenssumme durch die KfW abgedeckt, vermindert sich die Zinsbelastung. Der mögliche Höchstbetrag der Förderung ist allerdings begrenzt, so dass nicht das vollständige Darlehen durch das Institut finanziert werden kann. Allerdings verfügt die KfW über verschiedene Programme, die in unregelmäßigen Zeiträumen wechseln. Es lohnt sich daher nach Möglichkeiten zu suchen, ob mehrere Förderprogramme genutzt werden können. Die Förderung wird zusammen mit dem Darlehensantrag über den Darlehensgeber beantragt.

Da die zukünftigen Zinsen nicht abgeschätzt werden können, besteht die Möglichkeit in Niedrigzinsphasen, die niedrigen Zinsen zu sichern. Hierfür gibt es die Forward-Darlehen. Unter dieser Bezeichnung wird ein Annuitätendarlehen geführt, das erst nach einer festgelegten Zeit ausgezahlt wird. Die Vorlaufzeit kann dabei bis zu 60 Monate betragen. Die Änderung der Leitzinsen können kurzfristig gut eingeschätzt werden. Ergibt sich die Möglichkeit eine Niedrigzinsphase zu nutzen, obwohl der eigentliche Darlehensvertrag noch einige Jahre Laufzeit aufweist, können diese Zinsen mit einem Forward-Darlehen gesichert werden. Allerdings wird für die Zinssicherheit von den Kreditinstituten ein Zinsaufschlag verlangt, der bis zu einem Prozent betragen kann.

Fazit: Für wen ist ein Annuitätendarlehen geeignet?

Ein Annuitätendarlehen ist immer dann geeignet, wenn mittel- bis langfristig finanziert werden soll. Daher wird diese Form des Darlehens hauptsächlich bei der Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Das Darlehen ist besonders für Personen geeignet, die ein Eigenheim finanzieren möchten. Die Immobilie sollte zugleich selbst genutzt werden, da der Ertrag einer vermieteten oder verpachteten Immobilie häufig unterhalb der Kreditzinsen angesiedelt ist. Zugleich ist das Annuitätendarlehen ideal für Menschen, die über einen langen Zeitraum Planungssicherheit benötigen.

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